Rischio bolla immobiliare
Caligs
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martedì, ottobre 18, 2005
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Dopo la Fed anche la Bce da il suo annuncio: Il mercato immobiliare di alcuni paesi dell’Europa sono a rischio bolla. Nel Bollettino di ottobre dell’Istituto europeo con sede a Francoforte si segue con molto attentamente la dinamica dei prezzi in questo settore.Il rischio, spiega la Bce, nasce da un duplice fattore: da un lato la forte liquidità presente in Eurolandia, anche per via della scarsa fiducia che i risparmiatori ripongono negli investimenti azionari e obbligazionari, dall’altro il basso livello dei tassi d’interesse sui mutui.
“Date le abbondanti condizioni di liquidità presenti nell’area la forte accelerazione della moneta e del credito segnala rischi per la stabilità dei prezzi su orizzonti di medio-lungo periodo”.
Il prolungato periodo di crescita dei prezzi nel mercato immobiliare mondiale presenta diverse anomalie rispetto al passato, che destano interesse e preoccupazione. La crescita dei prezzi reali delle abitazioni, infatti, non è mai stata così elevata in tanti paesi contemporaneamente per un periodo di tempo così lungo. Secondo l’indice elaborato dall’Economist, dal 1997 al I trimestre 2005 in 13 dei 20 paesi considerati la crescita è stata superiore al 50%, con picchi in Sud Africa (244%), Irlanda (192%), Regno Unito (154%), Spagna e Australia.
L’aumento dei prezzi, favorito come sottolinea la Bce da livelli dei tassi d’interesse ai minimi storici e dalla perdita di fiducia delle famiglie verso investimenti alternativi, ha determinato una rivalutazione senza
precedenti del patrimonio immobiliare dei paesi sviluppati, che negli ultimi cinque anni avrebbe raggiunto sempre secondo le stime dell’Economist la “stratosferica” cifra di 70 trilioni di dollari, con un incremento pari al 100% del Pil complessivo di tali paesi.
Sempre nel periodo 1997-2005, in 3 paesi tra quelli analizzati si è osservato un andamento opposto rispetto all’aumento generalizzato. Si tratta di Germania, Giappone e Hong Kong. Tuttavia, mentre a Hong Kong e nel Giappone la crescita dei prezzi può essere spiegata attraverso l’analisi della migrazione dall’occidente verso l’oriente a seguito del buon momento economico del continente asiatico. Il mercato immobiliare tedesco in particolare presenta alcune caratteristiche simili e confrontabili con quelle degli altri paesi Europei. In media un immobile in Germania oggi costa il -5,8% rispetto al 2000; peculiarità che hanno reso questo mercato una sorta di strumento per ridurre il rischio di portafoglio negli investimenti immobiliari internazionali.
Tra le giustificazioni di un tale andamento discordante in Europa vengono spesso allegate: una minore crescita della popolazione rispetto alla maggior parte degli altri paesi europei (con una previsione di ulteriore declino nei prossimi anni) e una modesta crescita del Pil (dal 2000 la crescita reale del Pil in Germania è stata pari alla metà di quella francese e a circa un terzo di quella spagnola). Nei paesi dell’Europa mediterranea (soprattutto Italia e Spagna), inoltre, gran parte dell’aumento dei prezzi è stato trainato dalla domanda di immobili di qualità e dalla ricomposizione dei nuclei familiari, oggi meno numerosi che in passato.
Ma queste discordanze democratiche e di reddito, che oggi a mio avviso non sembrerebbero così divergenti, possono giustificare ancora in futuro questo enorme gap tra due realtà europee? La Germania si adeguerà al mercato immobiliare presente negli altri paesi o Francia, Italia, Gran Bretagna e Spagna assisteranno ad una bolla?
Quello che oggi sostengono stampa e istituzioni sembrerebbero dar credito alla seconda ipotesi. Questa ipotesi molto probabilmente diverrà realtà. Restano da chiarire dinamiche e tempi. Dei dati di straordinaria importanza da tenere sott’occhio sono il tasso di invecchiamento della popolazione e il deficit demografico del vecchio continente, chiavi nel lungo periodo per monitorare l’offerta di immobili. Soprattutto in Italia l’indice di proprietà abitative da parte della popolazione anziana è molto alto e potrebbe generare nel tempo un eccesso di vendite nel mercato immobiliare.
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